LMNP : la fiscalité des loueurs en meublé

La LMNP signifie « Location Meublée Non Professionnelle ». Le terme définit un régime fiscal qui concerne uniquement les propriétaires d’un logement destiné à la location meublée. Quelle fiscalité liée au statut LMNP ? Quels avantages ? Quelles conditions ? Novéo Immo fait le point sur la LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle !

Le régime LMNP pour les logements meublés

Tout propriétaire qui loue un logement meublé est affilié de plein droit au statut LMNP pour fiscaliser les revenus de cette location.

Par ailleurs, les propriétaires d’un logement nu, qui le donnent en location à une société de gestion chargée de le meubler et de le sous-louer, sont aussi affiliés au régime LMNP (sous condition de présenter un caractère commercial dans le contrat de bail qui les lient à la société).

C’est quoi exactement, un logement meublé ?

La condition principale au statut LMNP est donc la qualité « meublée » du logement. Pour ce faire, celui-ci doit être à usage d’habitation pour le locataire et disposer d’un certain nombre de meubles et mobiliers (la liste est exhaustive et stricte !), à savoir :

  • Un lit avec une couette ou une couverture
  • Des volets ou des rideaux pour les chambres
  • Des plaques de cuisson
  • Ou four ou un micro-onde
  • Un frigo
  • Un congélateur ou un compartiment de congélation fourni avec le frigo
  • De la vaisselle en volume suffisant pour cuisiner et manger
  • Une table et des chaises
  • Des étagères
  • Des luminaires
  • Des ustensiles et du matériel ménager (balai, serpillière ou aspirateur si le logement comporte de la moquette…)

Nous vous recommandons de valider la qualité « meublée » de votre logement auprès de votre agent immobilier avant d’entamer une mise en location. Vous serez ainsi certain de pouvoir bénéficier de la fiscalité liée au statut de loueur en meublé.

La fiscalité de la location meublée non professionnelle (statut LMNP)

Les loyers issus du logement meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) :

  • Soit au régime micro BIC – Ici, le propriétaire déclare son loyer brut annuel et bénéficie d’un abattement de 50 % (ou 71 % dans le cas d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé),
  • Soit au régime réel BIC – Ici, le propriétaire déclare son loyer brut annuel et bénéficie de la déduction de ses frais réels liés à l’entretien du logement meublé. Un éventuel déficit pourra s’imputer sur les loyers suivants.

Le régime du réel BIC est obligatoire au-delà de 32 900 euros de loyer annuel dédié à la location meublée (ou 82 200 euros pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé). En deçà, le contribuable est soumis de plein droit au régime micro BIC et devra formuler une option s’il souhaite basculer au régime du réel.

Attention au régime réel BIC !

Attention, le régime réel BIC nécessite de tenir une comptabilité pour enregistrer les frais qui seront déductibles du loyer et qui viendront diminuer l’assiette imposable (intérêts de l’emprunt, entretien et réparation, amortissement du bien, honoraires d’agence si vous passez par les services d’une agence immobilière pour trouver un locataire ou gérer votre bien, frais de comptabilité…

Notez que :

  • Les revenus issus d’une chambre d’hôte au sein même de votre habitation principale ne sont pas à déclarer si vous encaissez moins de 760 euros TTC par an (donnée 2017).
  • Les loyers issus de la location d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale ne sont pas à déclarer lorsque cette location constitue la résidence principale du locataire (ou une location permanente si le locataire dispose d’un contrat de travail saisonnier) et dès lors que le loyer est fixé à un tarif raisonnable (135 euros le mètre carré ou 184 euros le mètre carré en Ile de France selon la dernière brochure disponible auprès du centre des impôts en octobre 2017)

Le statut LMNP : pour qui ? Pour quoi ?

Comme le statut LMNP ne concerne que les logements meublés, ce sont généralement les propriétaires de studios et petits appartements à louer (pour les étudiants, par exemple) qui sont concernés, mais aussi les propriétaires désireux d’investir dans une location à usage touristique (location saisonnière) ou encore ceux qui investissent dans un logement situé en résidence de service (résidence d’affaires, résidence médicalisée…).

Depuis 2017, les propriétaires qui louent un logement meublé de manière occasionnelle (location saisonnière ou chambre d’hôte meublée et ponctuelle) sont aussi affiliés au statut LMNP (auparavant, ils relevaient des revenus fonciers).

Attention aux impôts locaux et aux prélèvements sociaux

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Le contribuable qui encaisse les loyers est donc redevable de la contribution économique territoriale (composée de la cotisation foncière des entreprises et, pour les très hauts revenus, de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises), en plus de la taxe foncière.

Notez que les loyers encaissés sont automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.

Du statut LMNP au statut LMP

Le statut LMP – pour Location Meublée Professionnelle – concerne les contribuables qui louent un logement meublé et qui cumulent les trois critères suivants :

  • Encaisser des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros
  • Encaisser des recettes annuelles supérieures à 50 % des revenus imposables de leur foyer fiscal
  • S’inscrire au registre du commerce et des sociétés

La fiscalité LMP est plus avantageuse que la fiscalité LMNP en ce qui concerne la taxation des plus-values (considérées comme plus-values professionnelles) et l’imputation des déficits. Il s’agit ici d’optimisation fiscale détaillée.

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