De manière simplifié, pour bénéficier du dispositif Pinel il faut être un contribuable (payer ses impôts en France), acheter un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’Etat Futur d’Achèvement) dans une zone éligible, et s’engager à le louer pour une période donnée (6,9 ou 12 ans).
En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts équivalente à 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement, sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Sur un montant maximal d’investissement de 300 000€, vous économisez donc jusqu’à 63 000€ d’impôts !
Grâce au dispositif PINEL, vous devenez donc propriétaire sans apport, tout en réalisant d’importantes économies d’impôts.
Analysons plus en détails certaines de ces conditions.
Pour être éligible au dispositif PINEL, le logement répondre à l’une des 3 conditions suivantes :
Mais dans tous les cas, le logement doit:
Pour bénéficier de la réduction Pinel, le logement doit aussi être situé dans une zone dite « tendue », c’est-à-dire une zone où l’offre de logement est inférieure à la demande : zone A, A bis ou B1*). La liste des zones éligibles à Pinel est fixée chaque année par décret.
Ce zonage vous assure, en tant qu’investisseur, de répondre à une réelle demande locative existante, et donc une location optimale.
*En 2020, de nombreuses villes des zones B2 et C ont été reclassées dans les zones A ou B1. Elles restent donc éligibles à Pinel (Dijon, Le Havre …). De plus, les biens des zones B2 et C sont encore éligibles si la demande de permis de construire a été faite avant le 31/12/2017 et si l’acte a été signé avant le 15/03/2019.
Eh oui, pour profiter de la réduction Pinel, vous ne pourrez pas vivre dans votre logement neuf et fraîchement acquis, puisque pour bénéficier du dispositif Pinel vous devrez :
Autre information essentielle, avec le dispositif PINEL, vous avez le droit de louer votre bien à vos proches : ascendants ou descendants (sous certaines conditions) !
En contrepartie de ces nombreux avantages, le gouvernement demande donc aux propriétaires :
Rassurez-vous, comme vous pourrez le constater dans le tableau ci-dessous, une très large majorité des français rentre dans ces critères de revenus.
Le plafond des ressources correspond aux Revenu Fiscal de référence de l’année N-2, et varie en fonction des zones PINEL et de la composition du foyer fiscal.
Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
Personne seul | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 861 € |
Couple + 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € | 45 314 € |
+ 2 personnes | 89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
+ 3 personnes | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
+ 4 personnes | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
Majoration par personne supplémentaire | +13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € | + 8 089 € |
Tableau issu du site service-public.fr mis à jour avec les chiffres mis à jour pour 2020 en métropole.
Le dispositif Pinel nécessite de respecter plusieurs conditions, mais le jeu en vaut la chandelle, car en tant que propriétaire, vous obtenez une réduction d’impôt conséquente. Celle-ci est proportionnelle à la durée de l’engagement. Elle s’élève à :
(Les taux diffèrent dans les DOM.)
La plupart des investisseurs PINEL font le choix d’investir en tant que particulier. Pour cela il faut donc être un contribuable français.
Toutefois, sachez qu’il est aussi possible d’acquérir un bien éligible PINEL, et de bénéficier des mêmes conditions de défiscalisation en SCI, SCPI ou en Indivision.
En étant associé d’une SCPI, vous bénéficiez aussi en tant que particulier, de la réduction d’impôts correspondant à la quote-part de revenu soumise en votre nom propre à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Votre notaire et comptable vous accompagneront avec précision sur votre stratégie d’acquisition.
Le logement doit donc être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, telle une SCI. En tant que particulier, vous bénéficiez de la réduction d’impôts dans la limite de la quote-part du prix de revient qui correspond à vos droits sur le logement concerné. Votre notaire et comptable vous accompagneront avec précision sur votre stratégie d’acquisition.
Acquérir en indivision permettra à tous les ayants droit de bénéficier de la réduction d’impôts proportionnellement à leur investissement respectif dans le prix de revient du logement.
Le dispositif Pinel est un produit de défiscalisation apprécié des investisseurs immobiliers. Les raisons de sa popularité sont variées :
Pinel a des avantages, mais le dispositif peut aussi comporter quelques risques, particulièrement concernant les communes d’acquisition du logement. Effectivement, tous les quartiers éligibles n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Certaines zones cumulent un taux de vacances élevé avec une évolution démographique en berne et cerise sur le gâteau, une explosion de logements construits en neuf sous dispositif Pinel, entraînant un fort risque de moins-value pour le propriétaire.
Prudence, analyse fine et prévisions financières sont de mise avant de choisir la commune pour votre investissement et, de manière générale, avant tout achat immobilier.
Pour bien comprendre la défiscalisation PINEL, il n’y a rien de mieux qu’un RDV physique avec l’un de nos conseillers. Ils répondront à toutes vos questions, vous proposeront une simulation financière personnalisée et vous proposeront les biens éligibles PINEL les plus rentables sur votre région.
Vous gagnerez du temps, et avancerez sereinement sur votre projet d’investissement.
Sources :
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif
https://www.legifrance.gouv.fr/article_164