Bien négocier mon emprunt

Vous venez de dénicher le bien immobilier de vos rêves ? C’est parti ! Vous disposez de 45 jours à partir de la signature du compromis, de la promesse de vente ou du dossier de réservation pour faire la tournée des banques et vous engager auprès du partenaire le plus avantageux. Dans ce contexte, un dossier de financement bien ficelé et des arguments solides pour négocier sont les basiques. Novéo Immo et ses partenaires courtiers en financements vous dévoilent les critères d’attribution d’un emprunt immobilier et les basiques pour réussir ce passage obligé de tout achat immobilier.

L’apport personnel

L’apport personnel est le cœur de l’emprunt immobilier. Par principe et même si d’autres paramètres entrent en compte, plus votre apport personnel est important, plus le montant accordé pour votre crédit est élevé et plus votre taux d’emprunt sera bas. Dit autrement, la valeur de votre bien immobilier est directement corrélée à votre apport… N’espérez pas acquérir un château sans un sou de côté !

Bien sûr, ce principe n’est pas figé. Il est possible d’obtenir un financement immobilier sans apport personnel, même si la démarche est plus difficile et plus coûteuse (taux d’intérêt plus élevé). De même, si vous n’avez pas pu constituer une épargne suffisante pour négocier un prêt, vous pouvez solliciter un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ; coup de pouce de l’État destiné à encourager la propriété immobilière (à condition d’acheter un bien neuf pour y vivre et de justifier de ressources inférieures à un certain montant).

À l’inverse, un apport personnel qui grimpe à 20 ou 30 % du prix de vente du bien immobilier vous ouvre les portes pour négocier un bonus de taux.

Le taux d’endettement

Avant de formuler une proposition de prêt immobilier, la banque, votre courtier ou votre conseiller Novéo Immo calcule votre taux d’endettement, à savoir le ratio entre votre revenu et le coût de l’emprunt (comprenant le capital, les intérêts, le coût de l’assurance à rembourser). Le taux d’endettement est calculé mensuellement.

Taux d’endettement = Ressources mensuelles du foyer / charge financière mensuelle liée à l’emprunt bancaire

D’abord, sachez que la loi Neiertz (qui vise à prévenir le surendettement) interdit à un établissement bancaire d’accorder un crédit immobilier lorsque le taux d’endettement dépasse 33 %, ce qui est logique puisque le ratio représente votre capacité à faire face à votre budget et à vivre au quotidien avec ce crédit. Lorsque vos revenus le permettent, votre banque peut dépasser ses 33 % en se basant sur le reste à vivre, autrement dit combien me reste-t-il lorsque j’ai payé mes emprunts (immobiliers et autres). Ces critères d’attribution varient d’une banque à l’autre en fonction de l’intérêt que vous représentez pour la banque. Plus votre reste à vivre est important…plus la banque vous veut comme client !

Ensuite, il est évident qu’acquérir le bien de vos rêves est une chose, mais ne plus réussir à subvenir à vos besoins durant les 25 années à venir, voire ne plus réussir à payer votre crédit immobilier en est une autre.  Le taux d’endettement est donc un critère strict de financement bancaire et un sacré poids dans la négociation du prêt s’il s’avère inférieur à 15 %.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est un peu le même concept que le taux d’endettement. Il représente vos ressources mensuelles nettes restant après paiement des charges financières liées au crédit. Les banques envisagent un montant minimum de 400 euros (voire 600 euros) mensuels de reste à vivre pour un couple et 125 euros supplémentaire par enfant à charge.

Si vos revenus sont peu élevés, mais que vous disposez d’une épargne conséquente en parallèle et disponible pour votre budget au quotidien, n’hésitez pas à le mentionner.

Un compte bancaire sain

Avoir un compte bancaire sain est évidemment un atout pour conserver la maîtrise des négociations d’un emprunt immobilier. Ce critère englobe votre présent et votre passif financier : aucun découvert (sauf découvert autorisé), aucun incident de paiement… Une bonne gestion de vos comptes implique aussi l’absence de crédits à la consommation intempestifs ou des achats démesurés par rapport à votre niveau de vie.

La durée du prêt

Par principe, la banque estime qu’un prêt à long terme est plus risqué (donc plus cher) qu’un prêt à court terme. Dans ce contexte, vous pourrez tenter de négocier à la baisse la durée du votre crédit immobilier, selon votre capacité de remboursement et votre taux d’endettement. 

C’est quoi, un bon profil pour obtenir un emprunt immobilier ?

En bref, pour conserver la maîtrise des négociations de votre emprunt immobilier, votre profil idéal devra remplir les critères suivants :

  • Avoir un taux d’endettement inférieur à 33 %
  • Avoir un reste à vivre mensuel égal à un minimum de 400, voire de 600 €uros selon les établissements bancaires, pour un achat à deux. Ajoutez 150 euros de reste à vivre supplémentaire par enfant à charge
  • Disposer d’un apport personnel équivalent à 10 % de la valeur du bien (le PTZ compte comme un apport)
  • Avoir un compte bancaire et un passif financiers sains

Lors des négociations, pensez au taux de l’assurance !

Un crédit immobilier est toujours accompagné d’une assurance de prêt immobilier pour couvrir les risques du crédit (décès, invalidité, perte d’emploi…). Elle assure le remboursement du prêt immobilier en cas d’impayé de vote part et son coût vient évidemment augmenter vos mensualités.

Depuis les lois Lagarde et Hamon, il est possible de choisir le contrat d’assurance de prêt immobilier de son choix, même s’il ne correspond pas à celui de la banque prêteuse. Toutefois, si cette dernière vous propose une assurance dont le taux et la couverture vous conviennent, n’hésitez pas à l’accepter. Vous pourrez alors vous simplifier la vie en négociant une baisse globale : taux d’intérêt du prêt immobilier + taux de l’assurance.

Vous pouvez également, selon votre situation et votre santé, décider de prendre une assurance en délégation (c’est-à-dire en dehors de la banque prêteuse) qui peut vous couter moins cher que celle fournie par la banque. Nous vous conseillons pour ce faire de passer par l’un de nos courtiers en financement et en assurance de prêt, les démarches administratives pouvant être assez lourdes.

Novéo Immo est la 1re agence immobilière à Strasbourg, spécialisée exclusivement dans l’immobilier neuf.

Avec plus de 3000 appartements neufs, à prix direct promoteur et sans frais d’agence, Novéo Immo est LA référence dans la commercialisation d’appartements neufs en Alsace.

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